今回は、中古物件内覧の時に室内以外にみるすべきポイントを解説します。
現地で確認するのは、部屋の状態だけではありません。
不動産屋からは事前には物件紹介のチラシ一枚の資料しかもらえないので、それ以外の情報は、全て内覧の時に自分自身で手に入れなければなりません。
当日は五感をフルに働かせ、購入するべき物件かどうかを確認しましょう！
室内のみるべきポイントは、以下の記事でまとめていますので、ご一読ください。 今回は中古物件の購入検討の際に、内覧時に室内でみるべきポイントを解説します。 購入を検討している部屋の内覧は、基本的には一度しかない貴重な機会です。物件紹介のチラシではわからない情報は、全て内覧時に確 ... 続きを見る
【中古マンション購入】内覧でみるべき10項目のリスト
内覧時、室内以外にみるべき１１項目リスト
室内の状態以外で確認すべき項目は、以下の11項目です。
- 管理人の常駐時間をみる
- ゴミ置き場の清掃状態を見る
- マンションの共用部分の清掃状態を見る
- 外壁塗装の状態を見る
- 周囲の部屋のベランダを確認する
- 虫の問題
- 物件から駅までの実際の時間
- 近くのスーパーマーケットの営業時間
- 学校や保育園など施設までの距離
- 駐車場・駐輪場の有無
- カーシェアスポットの有無
この11項目を確認すれば、
・建物全体の管理状態
・建物周辺施設の状況
の２点を確認することができます。
建物全体の管理状態確認
築古マンションの管理状態の悪いマンションは、のちのち空室が多くなり、果ては借りて、買い手のつかないリセールバリューのないマンションとなってしまいます。
そうならないために、管理状態をきちんと確認しましょう！
管理人の常駐時間をみる
管理人の有無は資料からもわかることはありますが、常駐時間は現地でないと確認できないことがほとんどです。
土日はいなかったり、週１しかいらっしゃらない物件もあります。
気持ちよく共用部分を使えるかに関わるので、きちんと確認しましょう。
ゴミ置き場の清掃状態を見る
ゴミ置き場の清掃状況を見れば、共用部分の管理状態を簡単に判断できます。維持管理の行き届いているマンションはゴミ置き場がきれいです。
また、24時間いつでもゴミを出せるかどうかも確認必須です。マンションの使い勝手に大きく関わります。
マンションの共用部分の清掃状態を見る
前述のゴミ置き場に繋がる物ですが、必ずマンションの外を一周し、ゴミが落ちていないか、枯れている植木がないか確認しましょう。
植木が枯れてしまっている場合、剪定や散水などの管理に問題があったり、そもそも植樹されている場所が、土の量が十分でないなどの問題があったりします。
いずれにしても、購入した後に植樹が元気になることはないと考えてよいでしょう。
外壁塗装の状態を見る
外壁を触ってみて、手のひらに白い粉がついたら要注意です。塗装表面が紫外線等により劣化した状態でみられる、チョーキングと呼ばれる現象で、外壁の塗り直しが必要です。
外壁塗り直しの計画があるかなど、不動産屋さんに聞いてみましょう。修繕積立金がしっかりとあって、長期修繕計画が建てられていれば問題ないのですが、修繕計画が十分に立てられていないと、建物はどんどん劣化していき、リセールバリューのないマンションになっていってしまうので注意が必要です。
周囲の部屋のベランダを確認する
マンションにどんな方が住んでいるのか、少しでも情報を掴むようにしましょう。
上の階の家に子供はいますか？隣家はどんな人が住んでいるでしょうか？
洗濯物が干してあれば、大体の家族構成がわかります。
購入してからの、近隣トラブルは避けたいものです。ベランダがゴミでいっぱいになっていないか等、確認してみましょう。
不動産屋さんに情報をもらうのも一つの手です。
マンション全体の何割ぐらいがうまっていそうですか？合わせて、入居率も確認してみましょう。
空き家だなと思う家が多いマンションは、将来価値が落ちていって、リセールバリューがなくなってしまいます。
虫の問題
新居にゴキブリなどの虫が出るのは避けたいところです。主に発生源となるのは、飲食店舗、手入れされていないゴミ置き場などです。
４階以上の高層階は遭遇確率が低くなると言われています。
3階以下の低層階を検討している場合は、
- 飲食店舗
- 手入れされていないゴミ置き場
に十分注意しましょう！
建物周辺施設の確認
次に建物周辺施設の確認です。これは当日でなく、事前に行ってもOKです。
物件から駅までの実際の時間
不動産屋さんでもらえる資料に書いてあるのでは？と思った方、
半分正解で、半分不正解です。
広告にかかれる「駅徒歩○○分」は実際にかかる時間ではなく、距離をもとに機械的に計算されるものなのです。
ちょっと細かいですが、その計算方法を以下に記載します。
徒歩●分の計算方法
- 直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離（道路距離）をもとにする。
- 道路距離80mを徒歩1分に換算する。
- 80m未満の端数が出たときは、切り上げて1分とする。例えば、道路距離が100mならば、徒歩所要時間は「2分」となる。
- 駅からすぐに物件があるときでも、「駅から徒歩0分」ではなく、「駅から徒歩1分」と表示しなければならない。
- 車両通行量が多い道路や鉄道などを越えるために、横断歩道・歩道橋・踏切りを経由しなければならないときは、それを経由するために余分に歩く距離を含める必要がある。
- 横断歩道や踏切り等を横断するとき、信号待ちの時間は考慮しなくてよい。
- 坂道があるために実際に歩く時間が長くなるときでも、やはり道路距離80mを徒歩1分に換算してよい。
注目ポイントは最後の２つです。
信号や踏切、坂道は時間に含まれません。
つまり、信号や踏切、坂道が家と駅の間に多くあると、表示の時間よりも、実際の時間は長くなります！最寄り駅など、よく使うことになる施設までは、実際に歩いてみることをお勧めします。
近くのスーパーマーケットの営業時間
スーパーやコンビニの有無などは広告に記載されていることも多いのですが、その営業時間はほとんど記載されていません。
利便性に関わることなので、調べてみることをお勧めします。
学校や保育園など施設までの距離
毎日送り迎え等で使うことになる施設までの距離も把握しておきましょう！
駐車場・駐輪場の有無
こちらの有無、金額を確認しておきましょう。
マンションに駐車場がない場合、
・近隣で借りられる駐車場があるか
・相場はいくらか
も合わせて確認しましょう。
カーシェアスポットの有無
物件が都心部の場合、カーシェアの利用検討もお勧めです。車の維持には車種にもよりますが、約35000円/月＋都内平均月極駐車場35000円/月程度がかかります。
公共交通機関の整備された都心で、70000円/月の支出は本当に必要か、再考の余地があると思います。
節約のためにはカーシェアの利用が非常にお勧めなので、マンションのそばにカーシェアスポットがあるか、確認するのが良いと思います。
まとめ
中古物件内覧の時に、室内以外で確,認すべきポイントを解説しました。
不動産屋さんからは事前には物件紹介のチラシ一枚の資料しかもらえません。
事前に予習をきちんとしたうえで、当日は五感をフルに働かせて自分の理想の住まいなのかを確認する充実した内覧にしましょう！
