中古マンション・中古戸建を安く購入する3つのポイント【宅建士が解説!】

今回は不動産購入時の交渉術について、解説します。

物件の状態、人気の度合いによっても変わりますが、値引きの相場は提示価格のは3%〜5%程度です。2000万円の5%であれば100万円です!もちろん、断られることもありますが、必ずやる価値があります。

中古マンション・戸建てを問わず、中古物件の取引全般に使えるポイントです。ぜひ3つのポイントを理解して、納得の値段で購入できるようにしましょう!

 

ひらえみ
今回は、宅建士でもある私の出番です!

 

中古物件を安く購入する3つのポイント

ポイントは以下の3つです!

ポイント

・周辺の売買成約金額をつかむ
・大きい金額で値引き交渉し「即決する」と明言する
・譲歩できる項目を伝える

ひらえみ
以下、ひとつずつ解説します!

周辺の買成約金額をつかむ

周辺の売買成約金額を掴んでおくことが一番大切です!

周辺相場を知り、金額交渉の方向性を決めましょう。
提示されている価格よりも相場が安ければ、強気に価格交渉しましょう。

参考になる便利なサイトを2つ紹介します。

参考

ライフルホームズ アーカイブ https://www.homes.co.jp/archive/
こちらのサイトでは、売買額掲載履歴や参考価格などを検索することができます。
売出しm²単価と周辺相場の推移も見ることができるので、相場感を得るのに大変役立ちます。

レインズ http://www.contract.reins.or.jp
「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。このシステムの物件情報は会員の不動産会社からしか閲覧できませんが、こちらのサイトからは、どのぐらいの制約価格で取引が行われたかを検索するとができます。

金額交渉をしたいのであれば、購入予定のマンションに広さや条件が似ている、安い取引金額で成約している物件を探すことが重要です。現在検討中の物件よりも低い制約価格のものを例に出すと、値引き交渉がしやすいです。

 

ひらえみ
単純に「安くしてくれ」といっても、なかなか安くはなりません。相場と比べて物件がどうなのか、値下げをお願いする理由を相場みて、考えましょう!

 

大きい金額で値引き交渉し「即決する」と明言する

最低希望価格をひきだせ!

売主の多くは、売却してもよい最低希望価格に、いくらか上乗せして広告を出しています。つまり、売主はあらかじめ交渉幅をもって、広告に載せる金額を決めています

金額交渉は、「いくらなら買うのか」という買主側の希望価格を不動産屋を通じて売主に伝えることから始まります。買主側の希望価格が売主の交渉幅の範囲に収まっていれば、希望はとおるでしょう。収まっていなければ、契約はご破算になるか、売主が最低希望価格で購入しないか、交渉を継続するはずです。

最初に大きい金額で値引き交渉を始めることにより、売主の最低希望価格を引き出せる可能性があるのです。

 

ただし、やりすぎは禁物です!3~5%の範囲と周辺相場を意識して値引き交渉をしてください。売主・不動産屋に嫌われて、相手されななくなってしまうと元も子もありません。
のぶ

 

「即決」の効果とは?

とにかく「即決」というワードを入れましょう。
本気度が伝わることによって、交渉に応じてもらいやすくなります。

特に、既に物件に居住者がいない場合には、「即決」は強い意味を持ちます。
売主からすると、誰も住んでいない物件は、収益を生まず、管理費などの費用がかかるだけの物件となります。さらに、ローンが残っていれば、金利も払い続けているはずです。希望の金額で買ってくれるのであれば、早い方がいいのは明らかです。

しっかりした準備さえしていれば、買主側にとって即決は、損をすることはありません。

また、現金一括で買えるのであれば、ローンを組むのに比べ、約一か月引き渡しを早くすることができます。必ず売主側に伝えるようにしましょう。

 

ひらえみ
周辺相場を見て、高くない物件でも交渉をあきらめないでください。端数を切り捨てるなどの値引きをする余地はあります!

 

譲歩項目を伝える

3つ目のポイントは譲歩項目を伝えることです。

譲歩項目は、例としては以下のようなものがあります。

譲歩項目例

・手付金の増額
・現金一括
・売主の希望に合わせた引き渡し日の設定
・現状ママの引き渡し

特に手付金の増額がおすすめです。売り手側からすると「値引きをしたら本当に買ってくれるのか」というのが一番の心配事になります。

契約した後、買主側から契約解除するためには、手付金を放棄して売主に払う必要があります。したがって売主からすると、手付金を多く払う買主を「この人は解約しない。買ってくれる!」と思うのです。買主側の本気度が伝わり、値下げ交渉に応じる場合があります。

一方買主からすると、買うことを決めたのであれば、手付金は購入金額の一部ですので、もちろん損をすることはありません。

実際のメール例

ちなみに私たちの1520万円で買った物件は、1650万円で売りに出されていましたので約8%割引で購入に成功しています。

交渉の際に、不動産屋へ送ったメールを公開します。

3つのポイントが入っていますので、確認してください
のぶ

メール例

1520万円であれば、即決します。
不動産売買履歴を拝見すると同マンション同様の程度の面積の部屋が、リノベーション済で2018年に1980万円で取引されていました
・業者の利鞘を考えなくとも、現価格1650万円との差額ではリノベーションが難しい状態だと考えています。
・こちら側からの譲歩といたしましては、売買契約時の手付金の増額、契約後の中間金の振込など、対応可能です。

 

まとめ

今回は、物件購入の際の金額交渉に関する3つのポイントをご紹介しました。

ポイント

・周辺の売買成約金額を掴んでおく
・大きい値引き金額で値入れをして「即決する」と明言する
・譲歩項目を伝える

きちんと交渉して、納得の物件を納得の価格で手に入れましょう!

ひらえみ
最後まで読んでくださりありがとうございました!

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