今回は物件を購入決断に至るまでの時系列を紹介したいと思います。
中古物件購入までの流れとは？
大きな流れとしては、下記のとおりです。
契約までの流れ
STEP１ 住みたい地域の不動産屋さんにいく
STEP２ 理想の間取りが実現可能か確認する
STEP３ 物件内覧を行う
STEP４ 内覧の情報から間取りを調整する
STEP５ 購入金額の要望とともに購入の意思を伝える
STEP６ 金額交渉が完了する
STEP 7 契約
という順序で進んでいきます。
購入までどれぐらいの日数かかった？
私たちは、物件を見つけてから、契約まで４５日かかりました。
４５日という日数は、一般的な中古物件の契約までの日数に比べ、長い方に該当するのでは、と思います。特に、STEP6の金額交渉に約１か月かかりました。
物件引き渡しは、契約から２ヶ月後でした。私たちの場合は、売り主が物件に住んでいる状態で契約をしています。そのため、売主側が引っ越しに必要な期間を考慮し、２ヶ月後の引き渡しを希望していました。
引き渡しまでの期間の交渉は、金額交渉や売り主側の状況次第で変わってきます。私たちは、金額交渉を優先したため、引き渡しまでの期間は売り主の条件をそのままOKしました。
物件によっては、退去済みの場合もあると思います。退去済みの場合は、契約から引き渡しまでの期間は、限りなく短くなるはずです。
参考までに、各段階ででかかった日数は、下記のとおりです。各段階での検討などは、可能な限り当日に行い、翌日までには不動産屋を通して、次に進むための条件を提示していました。
参考
STEP１ 住みたい地域の不動産屋さんにいく 物件を発見
STEP２ 理想の間取りが実現可能か確認する（STEP1と同日）
STEP３ 物件内覧を行う（STEP2から１週間後）
STEP４ 内覧の情報から間取りを調整する（STEP3の翌日）
STEP５ 購入金額の要望とともに購入の意思を伝える（STEP4の翌日、物件を発見してから9日後）
STEP６ 金額交渉が完了する（物件を発見してから27日後）
STEP 7 契約（STEP６から２週間後）
中古物件を買うまでにやらなければならないこと
step
1住みたい地域の不動産屋さんにいく
住みたい街が決まっていれば、その街の不動産屋さんに向かいましょう。
不動産サイトでも中古マンションの情報もあるのですが、サイトに掲載された時点で多くの人の目につくようになり、リノベーションに適した物件を見つけることは困難です。
専任媒介/専属専任媒介の物件は、媒介契約した日から7日以内に指定流通機構（レインズ）というへの登録義務があります。ここに登録されると、全国どこでも不動産屋さんなら見れるので、情報は広く拡散された状態になります。
できれば拡散される前の掘り出し物件を、不動産屋さんで発見したいものです。
最近は、中古物件を買ってリノベーションをしてリノベ済み物件として販売する不動産販売業者も増えています。リノベに適した中古物件を探しているのは、個人だけではなく不動産販売会社もなのです。
step
2理想の間取りが実現可能か確認する
良い物件を見つけたら、ここからはスピード勝負です。
この確認の詳細は、不動産屋さんで見せられた図面で、理想のプラン実現が可能か確認する方法とは！？の記事で解説していますので、気になる方は合わせて読んでみてください。
-
-
【中古マンションリノベ】理想の間取りは実現可能？確認する２つの方法
2020年1月、都内駅近の築古激安マンション50㎡を購入、リノベーションが2020年4月に完成。もともと3DKだった部屋を1LDK＋WICにリノベーションしています。 今回は、不動産屋さんで見せられた ...
続きを見る
不動産屋でみつけた物件が、自分たちの要望を実現できるのかを確認する段階です。紹介されて１週間以内には行ってください。当日中にできるならそれがベストです。詳細が不明な点があっても構いません。手を動かしてみましょう。
次に進んでもよいと判断できれば、物件の内覧を申し込みをしましょう。
step
3物件内覧を行う
内覧は、売主さんも自分の物件を売りたいので、快く応じてくれることが多いと思います。
本記事では、物件内覧時に確認すべき事項を箇条書きします。詳細は別の記事で解説していますので、興味がある方は、こちらも確認してください。
ポイント
建物全体の管理状態確認
管理人の常駐時間をみる
マンションの共用部分の清掃状態を見る
ゴミ置き場の清掃状態を見る
外壁塗装の状態を見る
部屋の状態確認
床に傾きがないかを確認する
周囲の部屋のベランダを確認する
窓を開けた時の臭いの確認
騒音の確認
理想の間取りが実現できるかどうかの確認
構造壁の確認
窓をあけた時の景色の確認
梁位置の確認
天井高さの確認
詳細寸法の確認
建物周辺の確認
物件から駅までの実際の時間
近くのスーパーマーケットの営業時間
学校や保育園など施設までの距離
駐車場・駐輪場の有無
step
4内覧の情報から間取りを調整する
内覧の結果を受けて、間取りをさらに調整します。
これはSTEP4を終えて、物件購入を決断し、値入れをした時のスケッチです。
物件内覧で寸法を測ってきて、より詳細な図を書いて行っています。
イメージのところから変わっているのは、以下のとおりです。
調整点
・詳細な寸法がわかって家具との大きさが現実的になっている。
・お風呂の明確な大きさを入れることによってプランに少し変更が加わっている。
・アイランドキッチンの想定をすることで明確な寸法が書かれている。
step
5購入の意思を伝えるとともに金額交渉する。
内覧で納得ができたら購入の意思があることを伝えましょう！
ここでは、まだ契約には至っていないので購入希望を撤回することも可能です。
そして、絶対に値引き交渉を行いましょう。
物件の状態、人気の度合いによっても変わりますが、値引き価格は3%〜5%程度が相場と言われています。2000万円の5%であれば100万円です！
断られることもありますが、必ずやる価値があります！
ちなみに私たちの1520万円で買った物件は、1650万円で売りに出されていましたので8%割引程度で購入しています。
step
6交渉が完了する
購入金額の要望などの交渉事項を伝えた後は、できることはほとんどありませんので、気長に待ちましょう。
不動産屋さんに、定期的に連絡し、進捗状況を確認してください。
step
7契約
無事、条件が合意できれば、契約となります。契約には、売主・買主・仲介者（不動産屋）のほか、司法書士が立ち会うことになると思いますので、日程調整が必要となります。
今回は、住宅ローンに関するスケジュールは、除外して解説しています。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
よい物件を発見してから、購入を決断し契約するまでは、他の人との競争です。
事前に物件を探している時からどこまで準備をできていたかが重要になります。十分な準備をして、理想を明確にして納得の物件を購入しましょう。
