【リノベ向き中古マンションを見分ける方法】間取りのチェックポイント3つ

2020年1月、都内駅近の築古激安マンション50㎡を購入、リノベーションが2020年4月に完成。もともと3DKだった部屋を1LDK+WICにリノベーションしました。

今回は間取りにスポットを当てて、我が家の購入を決断した時に確認したチェックポイントを紹介します!

間取りで確認すべき3つのポイント

検討物件の間取りを見たときに、真っ先に確認するべき3つのポイントとは、

ポイント

  • 壊せる壁と壊せない壁を見分けること。
  • 水回りの位置を把握すること
  • 窓のある位置を把握すること

リノベーション後の間取りに制限を与えるのはこの3つだけといっても過言ではありません。
この3点に関連する項目はどんなにリノベーションを行っても絶対に変更を行うことができません。

このポイントを把握しないままに購入してしまうと、リノベーション後の間取りに制限を与えてしまい、
思い通りのものができない可能性があります。

以下、ひとつずつ解説します!
のぶ

壊せない壁を把握すること

壊せない壁が把握できれば、その後の自分の理想の間取りを書きやすくなります。

もちろん、壊せる壁でも、それをそのまま利用することができればコストダウンにはつながるのですが、
壊せない壁以外は全て作り変えられるという考え方で進めると、間取りの自由度が広がります。

また、壊せる壁を取り除いた後の形が、長方形のカード型であればあるほど、使いやすい間取りが組み立てやすくなります

曲がったプラン、細長いプランは要注意です!
のぶ

水回りの位置を詳細に把握すること

水回りの位置は変えにくいです。
水回りとは、以下を指します。

  1. トイレ
  2. 洗面台
  3. 台所
  4. 洗濯機パン

要するに「排水」があるところです。

給水とガスは圧力で送られてくる物なので、設置場所は比較的自由なのですが、
排水は高いところから低いところに流れるという重力の大原則に従っている物なので、
位置が変わると流れなくなってしまうことがあるのです。

「排水」の位置には要注意と覚えておいてください。
水回りの位置が自分の理想の間取りのものに合致しているかを確認してください。

さらに言うと、排水の開始高差を考えると、

注意ポイント

トイレ、洗濯機パンは移動が特に難しい。
キッチン、洗面台、お風呂は若干の移動検討できる

ということも覚えておくと良いと思います。

ひらえみ
無理に移動させると、コストがかかるだけではなく、部屋が狭くなったり、天井が低くなる可能性があります。

窓のある位置を把握すること

窓は追加や場所を変えることが難しい物です。
窓がついている外壁はリノベーションで変えることが可能な「専有部」ではなく、
マンション全体の資産である「共用部分」にあたります。

マンション全員の共用の持ち物なので、基本的に変更はできません。
窓の位置は新築の時に決まってしまうのです。
窓の位置が自分の理想の間取りのものに合致しているかを確認してください。

確認ポイントの詳細の内容に関しては、以下の記事に詳しく書いていますので、気になる方は合わせて読んでみてくださいね。

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壊せない壁、水回り、窓をまずチェックしましょう。
のぶ

購入した中古物件の間取り紹介

こちらの画像は、購入した中古物件の間取り図です。

もともとは昔ながらの3DKでした。

玄関を入ると廊下があり、横にはトイレ・風呂などの水回り、反対側には洋室があります。
廊下を抜けるとダイニングとキッチンがあります。
その奥に襖で仕切られて、洋室と和室が一室づつ、和室には押し入れがついているという間取りです。

そして、洋室と和室からは、南向きのテラスと専用庭に出ることができます。

中古物件の間取りをみたときの感想

まず、この間取りを見たときに、思ったことはこんなことです。

良いポイント

  • きれいな整形の形をしている。(カード型の長方形)
  • トイレ、洗面、風呂が固まってコンパクトに纏まっている。
  • 南面に採光窓がある。
  • テラス専用庭がある。
  • 窓が対角上に二面ある。

悪いポイント

  • DK、洋室、和室が区切られていて、大きな空間がなく、広がりが感じられない。
  • 和室はいらない。
  • 押し入れが足りない。
  • I型のキッチンではなく、アイランドキッチンがよい。
  • お風呂が狭い。
  • 独立洗面台が欲しい。
ひらえみ
良いポイントも悪いポイントもありました。しかし、この物件を買うことに決めました!

なぜこの物件を買ったのか?

私たちがこの物件を買った理由は、
「良いポイントが、新築時に決まるもので、変えられないものであること」
「悪いポイントが、リノベーションで改善できる可能性が高いこと」

であったからです。

リノベーションには変えられるものと変えられないものがあります。
壁紙はもちろん、壁の位置も変えられます。

しかし、変えられない箇所もあります。

リノベーションでは、何が変えることができて、何が変えられないのか、しっかりと理解することが重要です。

そこで、このポイントに関して解説していきたいと思います。

私たちの物件を例に、チェックポイントを整理!

物件を買った理由として、

ポイント

「良いポイントが、新築時に決まるもので、変えられないものであること」
「悪いポイントが、リノベーションで改善できる可能性が高いこと」

をあげました。

3つの確認ポイントを考えながら、もう一度良いポイント、悪いポイントを見返します。
図面上で3つのポイントを記載してみました。

良いポイント

  • きれいな整形の形をしている。(カード型の長方形)
    ⇨部屋の形が長方形カード型で綺麗なことは、新築時に決まり、リノベーションでは変えられない。
  • トイレ、洗面、風呂が固まってコンパクトに纏まっている。
    ⇨水回りの位置の変更は難しく、リノベーションでは変えられない。
  • 南面に採光窓がある。
    ⇨窓の位置はリノベーションでは変えられない。日当たりのよい住居がGETできる。
  • テラス専用庭がある。
    ⇨バルコニーや共用部分は変えられない。日当たりのよい、気持ちの良い空間がGETできる。
  • 窓が対角上に二面ある。
    ⇨窓の位置はリノベーションでは変えられない。換気のよい住居がGETできる。

悪いポイント

  • DK、洋室、和室が区切られていて、大きな空間がなく、広がりが感じられない。
    ⇨区切られている壁は壊せる壁のため、リノベーションで取り除くことができる。
  • 和室はいらない。
    ⇨畳をフローリングに変えるなどの変更は容易
  • 押し入れが足りない。
    ⇨新しい壁を作るのは容易
  • I型のキッチンではなく、アイランドキッチンがよい。
    ⇨水回りを変更するのは難しいが、キッチンに関しては、変更できる可能性もある。最悪諦める。
  • お風呂が狭い。
    ⇨水回りを変更するのは難しいが、お風呂に関しては、変更できる可能性もある。最悪諦める。
  • 独立洗面台が欲しい。
    ⇨水回りを変更するのは難しいが、洗面台に関しては、変更できる可能性もある。最悪諦める。

良いポイント=新築時に決まるもので、変えられないものであること
悪いポイント=リノベーションで改善できる可能性が高いこと
がほぼ合致しているプランになっているかと思います。

ただし、水回りに関しては、要望を全て叶えられるかは、
間取りからは完全に把握することはできません。

しかし、変更できる可能性もあるのなので、引き続きの要検討です。
私たちのリノベーションでは、結果、幸運にもすべて要望を叶えることができましたが、
不動産屋さんでもらえる間取り図だけからでは、専門家でも全て完全にを把握することは不可能です

間取りの面では特徴を大きく抑え、次のステージに進むことが重要です。
のぶ

まとめ

検討物件の間取りにおいて、
「良いポイントが、新築時に決まるもので、変えられないものであること」
「悪いポイントが、リノベーションで改善できる可能性が高いこと」
となっていることが、購入の決め手となります!

それを判断するためには、

ポイント

・壊せる壁と壊せない壁を見分けること。
・水回りの位置を把握すること
・窓のある位置を把握すること


が必要となります。

ただし間取り図からリノベーションができるかどうかを完全に把握することは、専門家でも不可能です。
間取りの面では、特徴を抑えて、次のステージに進む判断をすることが重要となります。

ひらえみ
理想の家を求めて、焦らずひとつひとつ進んでいきましょう!

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